Главная | Проблемы возникающие при регистрации прав на недвижимое имущество

Проблемы возникающие при регистрации прав на недвижимое имущество

Каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости.

В условиях рыночной экономики при отсутствии соответствующих гарантий надежности и гласности со стороны публичной власти данный вопрос решается путем предоставления участниками рынка дополнительных частных правовых услуг, что в конечном счете влияет на стоимость сделки с недвижимостью, определяет продолжительность ее осуществления и надежностьсовершения. В германской регистрационной системе права запись в публичном реестре прав на недвижимость является единственным доказательством права на данную недвижимость либо единственным, о котором должен знать субъект, собирающийся заключать сделку, связанную с данной недвижимостью.

Системы регистрации прав на недвижимость в Германии и Испании характеризуются тем, что содержание записи о правах на недвижимость в публичном реестре приоритетно по отношению к различным документам, указывающим на переход прав на данную недвижимость, но не зарегистрированных надлежащим образом. Таким образом, даже ошибочная запись о правах на недвижимость в реестре считается единственно верной до тех пор, пока не будет исправлена в установленном порядке, а лицо, ставшее правообладателем на основании данной записи в реестре, - единственным истинным правообладателем.

Похожие статьи

Однако принцип, согласно которому все, что записано в реестре прав на недвижимость, верно, влечет определенные сложности при решении вопроса о том, кто отвечает перед подлинным правообладателем при наличии ошибочных записей.

Принцип обязательности внесения записи в реестр для возникновения права на недвижимую вещь принцип внесения 1. Необходимость внесения записи в реестр для цели возникновения соответствующего права на недвижимое имущество далее для краткости я буду именовать его принципом внесения является важнейшим, системообразующим принципом регистрационного режима. В его основу положена следующая идея.

Любая попытка создать свод достоверных данных о правах на недвижимость может столкнуться с отпором, нежеланием участников оборота вносить свои права в реестр. Причин для этого может быть достаточно: Для того чтобы преодолеть эти тенденции, законодатель устанавливает обязательность внесения прав на недвижимое имущество в Реестр для цели возникновения этого права.

Обязательность внесения подкрепляется следующим последствием негативного характера: Текстуально это выражено следующим образом: Таким образом, момент возникновения права на недвижимую вещь приравнен не к изъявлению частной воли в виде заключения или исполнения договора как это имеет место в обороте движимости , а к совершению определенных действий органом публичной власти - регистрирующим органом, который принимает решение об удовлетворении заявления и вносит запись о праве в Реестр.

Очевидно, что только публичная власть может установить обязательность внесения права в реестр и определить последствия невнесения; попытки каким-либо частным образом установить системы регистрации заранее обречены на неуспех, так как они не поддерживаются авторитетом публичной власти.

Первая проблема, которую целесообразно обсудить, - это вопрос о моменте, с которого внесенные в реестр права должны считаться возникшими.

Здесь возможны два варианта: Именно этот подход был воспринят отечественным законодателем. В соответствии с п. Второй подход заключается в том, что днем возникновения права на недвижимое имущество признается не день фактического внесения записи о праве в реестр, а день подачи в регистрирующий орган заявления о регистрации.

Акт регистрации и передача вещи

Именно этот подход представляется мне более оправданным, чем то решение, которое содержится в Законе о регистрации. Обоснованием этому могут служить три соображения. Иными словами, очень странно наблюдать такую картину которая актуальна для сегодняшнего российского правопорядка: Вряд ли это хоть в какой-то степени соответствует фундаментальному частноправовому принципу приобретения прав своей волей и в своем интересе. Тогда тем более логичным является определение момента возникновения у приобретателя права не с даты внесения записи в Реестр, а с даты изъявления соответствующей воли участниками распорядительной сделки.

Далее, есть и вполне прагматическое соображение. Представим себе такой казус.

Акт регистрации и ненормативный правовой акт

Стороны заключили договор купли-продажи нежилого помещения и подали заявление о государственной регистрации перехода права собственности. После подачи документов на регистрацию, но до совершения регистратором записи о государственной регистрации права за покупателем судебный пристав накладывает арест на имущество продавца, о чем сообщает органу по регистрации прав на недвижимое имущество. С одной стороны, у регистрирующего органа с момента получения есть обязанность, которая прямо установлена Законом о регистрации: Это правило вполне логично сочетается с уже процитированной нормой п.

Таким образом, на почве действующего законодательства казус решается довольно легко: Картина получается не особенно радостная для покупателя, особенно в случае если он уже уплатил всю или большую часть цены за приобретаемую недвижимость.

Попробуем посмотреть на ситуацию с другой стороны.

Удивительно, но факт! Легко заметить, что этот принцип неизбежно вытекает из принципа внесения, принципа легалитета и принципа открытости реестра и является их логическим продолжением, коль скоро а все права на недвижимости должны быть внесены в реестр, б орган, ведущий реестр, проверил правомерность возникновения заявленных к регистрации прав, а в если любое третье лицо может быть допущено к реестровым сведениям о правах на недвижимую вещь, то для этих лиц сведения реестра должны быть признаны достоверными.

Если исходить из того, что датой возникновения права является дата подачи заявления о регистрации перехода, то решение казуса должно быть иным. Регистрирующий орган, получивший уведомление об аресте после подачи заявления, уже связан волеизъявлением отчуждателя и приобретателя. Если отсутствуют обстоятельства, которые являются основанием для отказа в регистрации например, сделка, совершенная сторонами, ничтожна; отчуждатель недееспособен и т. Арест в такой ситуации должен остаться безрезультатным, ведь считается пусть и ретроактивно , что с даты подачи заявления вещь более не является собственностью продавца, а поступила в собственность покупателя!

Следовательно, она не может быть арестована по долгам продавца. Возможно, это решение кому-то может показаться излишним перегибом в пользу покупателя и нарушающим интересы кредиторов.

Читать популярные статьи на сайте

На мой взгляд, это вряд ли так. С одной стороны, кредиторы должны защищаться не в ходе исполнительного производства по их требованиям к этому оно просто не приспособлено , а в ходе производства по делу о банкротстве.

Полноценное банкротное законодательство предлагает кредиторам широкий круг инструментов для защиты своих интересов: Если покупатель еще не внес продавцу всю причитающуюся денежную сумму, кредиторы продавца могут рассчитывать на удовлетворение из соответствующих сумм. Если покупатель уже исполнил обязанность по оплате приобретаемой недвижимости, то он, обменявшись экономическими ценностями с продавцом, также должен быть защищен от его кредиторов; последним доступны средства оспаривания сделок, по которым были потрачены полученные продавцом ценности.

Следовательно, других жилых помещений быть не может. На этот счет А. Бараки, времянки, вагончики — повседневное явление нашего быта. Исходя из этого нельзя отождествлять жилище в России только с благоустроенным жилым помещением, а право на него — с правом проживания именно в таком помещении Аналогичного мнения придерживается в своей статье А.

В современных условиях в нашем государстве и в мире в целом уровень жизни и условия проживания людей весьма разнообразны.

Удивительно, но факт! Мысль о том, что объектом регистрации передача является в связи с отсутствием возможности обнаружить иной подходящий объект, не имеет законодательного подтверждения:

Жилые потребности граждан продолжают удовлетворяться за счет проживания в хижинах, юртах Из вышеизложенных мнений следует, что в научной литературе выделяют два понятия: Борисенко также поднимает вопрос о том, к какому виду следует отнести помещения, пригодные для проживания вагончики, бытовки.

По ее мнению, критерием отличия жилого помещения от нежилого является возможность постоянного проживания в этом помещении. Систему принципов, характерных для правовых институтов, разделяют на исходные - общеправовые, которые действуют и реализуются в нормах права либо непосредственно, либо опосредованно через характерные для соответствующего института специфические принципыБевзенко Р.

Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: К числу общих принципов права относят принципы справедливости, демократизма, гуманизма, народовластия, равноправия, законности, гласности, единства прав и обязанностей и др. Теория государства и права: Что касается органов исполнительной власти, к которым относятся и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, то здесь также выделяют общие для них принципы: Административно-правовой механизм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Объекты регистрации - вещные права на недвижимое имущество: Субъекты регистрации - собственники недвижимого имущества, обладатели других подлежащих государственной регистрации прав на него в т.

Субъектом регистрации являются также органы, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с нимВиноградов Д.

Удивительно, но факт! Решение данных проблем лежит в плоскости обязательности государственного кадастрового учета водоохраной зоны и ее составляющих.

Требование о государственной регистрации присутствует в статье 18 Жилищного Кодекса Российской ФедерацииЖилищный кодекс Российской Федерации" от В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основой для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения обременения прав на недвижимое имущество в том числе жилых помещений и сделок с ним считаются: Колесова рассматривает регистрацию ограничений прав на землю, вернее, частный случай охранной зоны с особым режимом использования - водоохранную зону Колесова О.

Ограничения прав на землю, которые установлены правовыми документами государственной власти, органов местного самоуправления, суда, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу и подлежат государственной регистрации. Закон о регистрации не отсылают к иному порядку установления, к иному закону.

Удивительно, но факт! Суд заявление удовлетворил, обязав регистрирующий орган внести запись о переходе права на недвижимое имущество днем, следующим за днем окончания месячного срока максимального срока регистрации, установленного Законом о регистрации на момент рассмотрения дела с момента подачи обществом заявления о регистрации перехода права.

Для установления водоохраной зоны нет необходимости в издании специального правового акта. Земельное законодательство требует обязательную государственную регистрацию ограничений.

Данное требование обосновано принципом земельного права, по которому земля - природный объект, природный ресурс, объект недвижимого имущества. Объект недвижимости в земельных отношениях - земельный участок.

В соответствии с законом необходимо внести сведения в государственный реестр прав о каждом конкретном участке как обременении.

Удивительно, но факт! В мировой практике кадастровая карта представляет собой карту, на которой нанесены только границы владений с наложенными на них границами зон различных правовых режимов зоны действия сервитутов, градостроительных требований и кадастровыми номерами этих владений.

Нерешенным остается вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации ограничения. Ограничения прав в водоохранных зонах связаны, в отличие от сервитута, аренды и залога, не с правами третьих лиц. Они связаны с природными факторами и необходимостью учета значения земельного участка как природного объекта, который связан с другими природными объектами.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Размер водоохранных зон определяется видом и протяженностью воды и не зависит от сформированности земельных участков в водоохраной зоне и закрепленности прав на них. В России для перехода права собственности на недвижимость необходимы: В отличие от российских правил суть конструкции перехода права собственности по германскому праву строится именно на принципе абстрактности вещного договора, на отсутствии связи между ним и обязательственной сделкой.

Существует мнение, что использование принципа разделения обязательственной и вещной сделок никоим образом не увязано с "не столь счастливой" идеей абстрактности вещных договоров [ Однако смысл теории Савиньи заключался не в отделении вещной сделки от обязательственной в связи с различием в порождаемых ими последствиях, а именно в том, что перенос права находил свое обоснование в вещной сделке и не зависел от обязательственной [21].

Вместе с тем российская передача приводит к переходу права собственности только при действительности обязательственной сделки. Немаловажно также, что общее правило о переходе права собственности в момент передачи в Российской Федерации диспозитивно: В такой ситуации передача явно не переносит права собственности.

Возможности изменить момент перехода права собственности по воле сторон договора ГГУ не предоставляет. По мнению российского ученого, для российского права это не меняет дела, ибо передача в любом случае имеет вещно-правовой эффект: Но суть учения о вещных сделках по германскому праву заключается в переходе в результате заключения вещной сделки именно вещного права [ Савиньи "исходил из того, что необходимо отделить из сферы каузальной сделки "вещную" волю, то есть волю сторон о передаче вещи в собственность Даже если гипотетически допустить возможность выделения воли, направленной на переход вещного права, с тем, чтобы сделать ее центром вещной сделки и доказать существование последней в Российской Федерации, невозможно с таким же успехом выделить волю, направленную на передачу фактического владения, так как оно правом не является.

Вряд ли можно признать предметом вещной сделки "передачу возможности вещно-правовой защиты". Защита дается владельцу на основании закона. Характерно, что в Германии для исполнения договора аренды достаточна передача вещи на основании обязательственного договора, поскольку не возникает вещного права [24].

Все же передача владения рассматривается в Германии не как сделка, а как правовое поведение Rechtshandlung , поэтому нормы о сделках к ней неприменимы [25].

Важно, что в Российской Федерации выражения воли на передачу в самой сделке достаточно: Именно поэтому к передаче вещи со ссылкой на наличие обязательства можно понудить через суд ст. Зависимость перехода права собственности от действительности обязательственной сделки проявляется и в необходимости ссылаться на ее недействительность при применении реституции.

Удивительно, но факт! Кроме того, право залога на недвижимость в силу закона возникает и при регистрации договора пожизненного содержания с иждивением на основании ч.

Таковым можно признать супруга, который не получил нотариально заверенное согласие другого супруга на совершение сделки с недвижимостью.

Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Правообладатель не представил заявления и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для регистрации возникших прав после введения в действие Закона о регистрации, а также при переходе данного права, его ограничении обременении или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.

Обсуждение

Не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом носит заявительный характер, таким образом, требуется заявление о регистрации. Помимо этого необходимы документы, которые являются основанием для регистрации. Обязательным приложением к документам являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана не требуется, если его предъявляли ранее.

Именно это обстоятельство определило выбор темы исследования, актуальность которого обоснована наличием в законодательстве огромного количества разногласий, правоприменительных проблем в вопросах о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Существующий в Российской федерации механизм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, позволяет понять порядок государственной регистрации и деятельность участников с позиции обеспечения стабильности оборота недвижимого имущества, его публичности, гласности.

Для правильного использования норм права, регулирующих отношения, возникающие по поводу объектов недвижимости, необходимо разграничить гражданское, земельное и жилищное законодательство. Вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом, когда недвижимость является предметом экономического оборота, всегда регулирует гражданское законодательство.

Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации.



Читайте также:

  • Как снимается арест на квартиру
  • Выходное пособие при увольнении по сокращению штата пример
  • Иск о расторжении брака куда подавать